IRR 計算係咩？一文教你點樣計 IRR！
喺投資理財嘅世界入面，IRR（Internal Rate of Return，內部收益率）係一個非常重要嘅概念，尤其係當你要評估一個投資項目值唔值得做嘅時候。無論你係新手定老手，識得點樣計算 IRR，絕對可以幫你更精明咁做出投資決定。咁究竟 IRR 計算係咩 ？點樣計 IRR？以下就為你詳細講解！
1. IRR 係咩？簡單解釋
IRR 全名係 內部收益率 ，係用嚟衡量一個投資項目嘅回報率嘅指標。簡單嚟講，IRR 係一個百分比，表示你嘅投資項目每年平均可以賺到幾多錢。如果 IRR 高過你嘅預期回報率或者市場利率，咁呢個投資就值得考慮；如果 IRR 低過你嘅預期回報率，咁可能就要諗諗係咪要放棄。
例子
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假設你投資咗 $10,000 落一個項目，三年後總共收到 $13,000。咁 IRR 就係幫你計出，呢筆投資每年平均嘅回報率係幾多。
2. 點解要計 IRR？
計 IRR 有幾個好處：
- 評估投資項目嘅吸引力 ：IRR 可以幫你比較唔同投資項目嘅回報率，揀出最值得投資嘅項目。
- 考慮時間價值 ：IRR 考慮咗資金嘅時間價值，即係話佢會考慮到你嘅錢喺唔同時間點嘅價值變化。
- 容易理解 ：IRR 係一個百分比，比起其他複雜嘅財務指標（例如 NPV），更容易理解同比較。
3. 點樣計算 IRR？
雖然 IRR 嘅概念聽落好簡單，但實際計算起嚟就有啲複雜，尤其係當現金流唔規則嘅時候。不過，唔使驚！等我哋一步一步解釋俾你聽。
3.1 IRR 嘅基本公式
IRR 係一個令 淨現值（NPV）等於零 嘅折現率。公式如下：
[ NPV = \sum_{t=0}^{n} \frac{CF_t}{(1 + IRR)^t} = 0 ]
- CF_t ：第 t 期嘅現金流（正數表示收入，負數表示支出）
- t ：時間期數
- IRR ：內部收益率
呢條公式睇落好複雜，但其實只要你識用 Excel 或者財務計算機，計 IRR 就變得非常簡單。
3.2 用 Excel 計 IRR
而家大部分人都會用 Excel 嚟計 IRR，因為佢內置咗一個 IRR 函數 ，操作非常方便。以下係一個簡單嘅例子：
例子
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你投資咗 $10,000 落一個項目，之後三年分別收到 $3,000、$4,000 同 $5,000。咁點樣計 IRR？
- 喺 Excel 入面，輸入以下數據：
- A1：-10000（初始投資，負數表示支出）
- A2：3000（第一年收入）
- A3：4000（第二年收入）
-
A4：5000（第三年收入）
-
喺另一個儲存格輸入公式：
=IRR(A1:A4) - 按下 Enter，Excel 就會自動計出 IRR。
結果
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假設 IRR 係 10%，即係話呢個投資項目每年平均可以為你帶嚟 10% 嘅回報。
3.3 手動計算 IRR
如果你唔想用 Excel，亦可以用試錯法（Trial and Error）手動計算 IRR。以下係一個簡單嘅步驟：
- 假設一個 IRR 值，例如 10%。
- 將每一期嘅現金流折現到現值。
- 計算淨現值（NPV）。
- 如果 NPV 大過零，試一個更高嘅 IRR 值；如果 NPV 細過零，試一個更低嘅 IRR 值。
- 重複以上步驟，直到 NPV 接近零。
例子
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假設你投資咗 $10,000，之後三年分別收到 $3,000、$4,000 同 $5,000。試吓用 IRR = 10% 計算：
- 第一年現值：$3,000 / (1 + 0.10)^1 = $2,727.27
- 第二年現值：$4,000 / (1 + 0.10)^2 = $3,305.79
- 第三年現值：$5,000 / (1 + 0.10)^3 = $3,756.57
總現值 = $2,727.27 + $3,305.79 + $3,756.57 = $9,789.63
NPV = $9,789.63 - $10,000 = -$210.37
因為 NPV 係負數，所以我哋要試一個低啲嘅 IRR 值，例如 9%。
重複以上步驟，直到 NPV 接近零。
4. IRR 嘅優點同缺點
雖然 IRR 係一個好有用嘅指標，但佢都有啲限制。以下係 IRR 嘅優點同缺點：
4.1 優點
- 容易理解 ：IRR 係一個百分比，容易比較唔同投資項目。
- 考慮時間價值 ：IRR 考慮咗資金嘅時間價值，反映投資嘅真實回報率。
- 廣泛應用 ：IRR 可以用喺各種投資項目，例如房地產、股票、創業等。
4.2 缺點
- 多個 IRR 問題 ：如果現金流有正有負，可能會出現多個 IRR，令計算變得更複雜。
- 假設再投資率 ：IRR 假設所有現金流可以按 IRR 再投資，但實際上未必做到。
- 忽略項目規模 ：IRR 只睇回報率，忽略咗投資項目嘅規模。例如一個細項目可能有高 IRR，但實際賺到嘅錢可能好少。
5. IRR vs NPV：點樣揀？
IRR 同 NPV（淨現值）都係常用嘅投資評估工具，但兩者各有優缺點。以下係 IRR 同 NPV 嘅比較：
| 特性 | IRR | NPV | |---------------|-------------------------------|-------------------------------| | 單位 | 百分比（%） | 金額（$） | | 考慮時間價值 | 是 | 是 | | 衡量指標 | 回報率 | 投資價值 | | 適用情況 | 比較不同項目嘅回報率 | 評估項目嘅絕對價值 |
建議
：
如果你要比較唔同投資項目嘅回報率，可以用 IRR；如果你想知道一個項目可以為你帶嚟幾多實際收益，可以用 NPV。
6. 實際應用例子
以下係一個實際應用 IRR 嘅例子，幫你更好理解點樣用 IRR 做投資決定。
例子
：
你打算投資一個房地產項目，需要投入 $500,000。預計未來五年嘅現金流如下：
- 第一年：$50,000
- 第二年：$100,000
- 第三年：$150,000
- 第四年：$200,000
- 第五年：$250,000
- 用 Excel 輸入數據：
- A1：-500000
- A2：50000
- A3：100000
- A4：150000
- A5：200000
-
A6：250000
-
用 IRR 函數計算：
=IRR(A1:A6) - 假設 IRR 係 12%，而市場利率係 8%。因為 IRR 高過市場利率，所以呢個投資項目值得考慮。
7. 總結
IRR 係一個非常有用嘅財務指標，可以幫你評估投資項目嘅回報率。雖然 IRR 嘅計算有啲複雜，但只要你識用 Excel 或者財務計算機，就可以輕鬆計出 IRR。記住，IRR 只係其中一個評估工具，做投資決定時要綜合考慮其他因素，例如風險、項目規模等。
希望呢篇文章可以幫你更好理解 IRR 計算係咩 ，同埋點樣計 IRR！如果你有其他問題，歡迎留言討論！
