IRR 係咩？一文教你搞掂 IRR 公式同應用
大家好！今日我哋嚟講吓 IRR 呢個財經術語。如果你有投資股票、房地產，或者做過生意，可能都聽過 IRR 呢個詞。但係佢究竟係咩意思？點樣計？又有咩用呢？等我哋一齊深入探討吓啦！
1. IRR 係咩？
IRR 全名係 內部收益率（Internal Rate of Return），係一個用嚟衡量投資回報嘅指標。簡單嚟講，佢係一個百分比，代表你嘅投資喺某段時間內嘅平均年回報率。IRR 愈高，代表你嘅投資愈抵做；相反，IRR 愈低，就代表回報愈差。
舉個例子：如果你投資咗一個項目，預計未來幾年會有現金流入，IRR 就可以幫你計出呢個項目嘅實際回報率，方便你同其他投資比較。
2. IRR 公式係咩？
IRR 嘅計算公式其實有啲複雜，因為佢涉及 現金流量（Cash Flow） 同 時間價值。不過，我哋可以用一個簡單嘅方式理解佢：
IRR 係令 淨現值（NPV，Net Present Value） 等於零嘅貼現率。聽落有啲抽象？等我解釋吓：
- 淨現值（NPV）：將未來嘅現金流量折現到今日，減去你嘅初始投資。
- 貼現率：即係你期望嘅回報率。
IRR 公式可以用以下方式表達：
NPV = ∑ [現金流量 / (1 + IRR)^時間] - 初始投資 = 0
呢個公式要解 IRR，通常需要用到試錯法（Trial and Error）或者電腦軟件（例如 Excel）嚟計。
3. IRR 點樣計？
雖然 IRR 嘅公式睇落複雜，但係而家我哋可以用 Excel 或者財務計算機輕鬆計出嚟。以下係一個簡單嘅例子：
假設你投資咗一個項目，初始投資係 $10,000，未來三年嘅現金流量分別係 $3,000、$4,000 同 $5,000。咁 IRR 點計呢？
- 首先，將現金流量同時間輸入 Excel。
- 用 Excel 嘅 IRR 函數，輸入現金流量範圍，Excel 就會自動計出 IRR。
假設計出嘅 IRR 係 10%，咁即係呢個項目嘅平均年回報率係 10%。你可以用呢個數字同其他投資比較，睇吓邊個抵做啲。
4. IRR 有咩用？
IRR 係一個非常有用嘅工具，尤其係喺以下幾種情況：
4.1 比較唔同投資項目
如果你手頭上有幾個投資項目，每個項目嘅回報期同現金流量都唔同，IRR 可以幫你輕鬆比較佢哋嘅回報率。例如：
- 項目 A：IRR = 8%
- 項目 B：IRR = 12%
咁你會選擇 IRR 較高嘅項目 B，因為佢嘅回報率更高。
4.2 評估項目可行性
IRR 可以幫你評估一個項目係咪值得投資。通常，如果 IRR 高過你嘅期望回報率（例如 10%），咁呢個項目就值得考慮。
4.3 規劃資金分配
IRR 可以幫你了解每個項目嘅回報率，從而更好地分配資金。例如，你可以將更多資金投放喺 IRR 較高嘅項目，以最大化回報。
5. IRR 嘅限制
雖然 IRR 係一個好好用嘅工具，但佢都有啲限制，我哋需要留意：
5.1 唔適合比較規模唔同嘅項目
IRR 只考慮回報率，唔考慮投資規模。例如：
- 項目 A：投資 $1,000，IRR = 20%
- 項目 B：投資 $10,000，IRR = 15%
雖然項目 A 嘅 IRR 高啲，但佢嘅投資規模細好多，總回報可能唔及項目 B。
5.2 現金流量不規則嘅項目
如果一個項目嘅現金流量時正時負，IRR 可能會出現多個解，甚至無解。呢個時候，IRR 就唔係一個可靠嘅指標。
5.3 忽略再投資假設
IRR 假設所有現金流量都可以以 IRR 嘅利率再投資，但現實中未必做得到。呢個假設可能會高估實際回報。
6. IRR vs NPV
IRR 同 NPV 都係常用嘅投資評估工具，但佢哋有咩分別呢？
- IRR：衡量回報率，適合比較唔同項目。
- NPV：衡量絕對價值，適合評估項目嘅總回報。
通常，我哋會將 IRR 同 NPV 一齊用，以全面評估一個項目嘅可行性。
7. 實際應用例子
等我哋睇一個實際例子，了解 IRR 點樣應用：
假設你考慮投資一個房地產項目，初始投資係 $500,000，預計未來五年嘅現金流量分別係：
- 第一年：$50,000
- 第二年：$80,000
- 第三年：$100,000
- 第四年：$120,000
- 第五年：$150,000
用 Excel 計出 IRR 係 12%。如果你嘅期望回報率係 10%，咁呢個項目就值得考慮。
8. 總結
IRR 係一個非常好用嘅投資評估工具，可以幫你衡量項目嘅回報率同可行性。雖然佢有啲限制，但只要配合其他工具（例如 NPV）一齊使用，就可以更全面評估投資項目。
希望呢篇文章幫到你理解 IRR 嘅概念同應用！如果你有咩問題，歡迎留言討論！
